Тяготит ипотека? Снижайте ставки!

Рефинансирование ипотеки позволит облегчить платёж или изменить время выплат. СКАТ расскажет о плюсах и минусах услуги: как оформить с выгодой и стоит ли? Вы спрашивали, мы отвечаем.

Многие россияне, которые ранее оформили жилищный кредит под 13−14% годовых сегодня чувствуют себя в невыгодном положении, потому как в 2018-м покупка квартиры в ипотеку оформляется под гораздо меньший процент — на уровне 9−10%. Это подразумевает колоссальную разницу в сумме переплаты — она может исчисляться как сотнями тысяч, так и миллионами рублей.

Именно поэтому одной из самых востребованных услуг на кредитном рынке стало рефинансирование — замена действующего кредита, в том числе ипотеки, на более выгодный. По данным Центробанка каждый пятый жилищный займ в 2017-м был использован для перекредитования уже имеющегося. Интерес заёмщиков к процедуре рефинансирования сохраняется и в этом году.

«Всё ли зависит от одной только процентной ставки? Или в каких-то случаях рефинансирование может оказаться совсем невыгодным?» — спрашивает у нас Артём.

Молодой человек является обладателем действующего ипотечного займа под 12% годовых. Разбираем, в чём плюсы и минусы переоформления ипотеки.

Преимущества рефинансирования

Снижение процентной ставки преподносится клиентам, как основное преимущество рефинансирования. И это, действительно, актуально, но только при большом остатке долга. В этом случае даже небольшое изменение ставки в меньшую сторону может привести к значительной экономии.

Снижение оправдано и в тех случаях, когда процент был увеличен непосредственно в момент оформления. Например, если заёмщик не смог предоставить справку с места работы или оформить страхование жизни, а теперь его ситуация изменилась.

Нередко заёмщики просят увеличить сроки кредитования, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Этот вариант может пригодиться и в случае ухудшения платёжеспособности.

Как оказалось, при рефинансировании возможно не только снизить процентную ставку, но и получить часть средств наличными. Зачастую программы позволяют заёмщику получить на руки дополнительную сумму сверх текущей задолженности. Эти деньги можно использовать на нужды ремонта или необходимые покупки

Недостатки рефинансирования

Наряду с преимуществами у программы есть и свои недостатки. Оформлять рефинансирование невыгодно, если половина срока договора уже прошла. Большинство банков устанавливает на ипотечные займы аннуитетную систему гашения, при которой заёмщик вносит равные ежемесячные платежи. При такой схеме львиная доля процентов выплачивается в начале срока. Экономии не получится, если рефинансировать ипотеку после того, как большая часть долга уже выплачена.

Дополнительные расходы. Переоформление ипотеки предполагает повторное проведение оценки недвижимости и её страхование. Естественно, эти услуги не бесплатны. Они «съедают» часть экономии от перекредитования. Помимо этого, новый банк может устанавливать увеличенную процентную ставку на период переоформления залога — снятия обременения с жилища и наложения нового. Не стоит забывать также и о том, что процедура рефинансирования занимает время — пока рассматривается заявка, по действующему займу продолжают начисляться проценты.

Увеличенный пакет требований и документов. Для рефинансирования традиционных справок с работы и бумаг на недвижимость будет недостаточно. Помимо них, потребуются документы от банка, в котором на данный момент оформлена ипотека: справки о текущем размере задолженности, своевременности и полноте выполнения обязательств.

«Не уверена, что смогу правильно рассчитать, столько нюансов нужно учитывать», — сомневается Валентина.

Чтобы ответить на этот вопрос, мы рассмотрим конкретный пример из жизни одной нашей клиентки.

История Надежды

Надежда приобрела двухкомнатную квартиру в ЖК Русская Роща. Недвижимость обошлась ей в 2 600 000 ₽, из которых 2 200 000 она оформила в ипотеку. Банк предложил Надежде процентную ставку в размере 13,5% годовых. Ежемесячный платёж при сроке в 10 лет составил 33 500 ₽, а сумма итоговой переплаты за весь период кредитования была бы более 1 800 000 ₽.

Ипотеку на данных условиях клиентка выплачивала ровно год, за который отдала порядка 112 000 ₽ основного долга и около 290 000 ₽ — процентов.

Спустя год, уже другой банк, в котором Надежда была участником зарплатного проекта, предложил ей оформить рефинансирование текущего займа под 10% годовых. Заинтересованная в снижении ежемесячного платежа, она согласилась. Сумма долга в этот момент составляла 2 088 000 ₽.

Дополнительные расходы составили 7000 ₽ — оплата государственной пошлины за переоформление залоговых документов, новая страховка на квартиру, новая независимая оценка недвижимости. Также Надежде пришлось заплатить 19 000 ₽ в счёт уплаты процентов, начисленных по действующему кредиту в ожидании одобрения нового займа.

Дополнительные траты возникли и в первые два месяца оплаты нового займа — банк установил процентную ставку на уровне 12,5% на период переоформления залоговой документации. За эти два месяца Надежда заплатила 43 000 ₽ в счёт уплаты процентов, а её ежемесячный платёж составлял 30 500.

С третьего месяца, когда залог был переоформлен, банк установил обещанную процентную ставку 10% и платёж снизился до 27 500 ₽, срок платежей снова составил 10 лет за вычетом двух месяцев, оплаченных ранее.

Сумма переплаты на этих условиях составила 1 190 000 ₽, к которым мы прибавим расходы, понесённые ранее, в том числе уже уплаченные обоим банкам проценты — получим 359 000 ₽.

Итоговая переплата — 1 549 000, экономия — более четверти миллиона рублей, по сравнению с условиями по «старому» кредиту.

На первый взгляд выгода не так велика, однако, клиентка действительно смогла сэкономить, и получила более комфортный срок и сумму платёжа. Если бы Надежда захотела сохранить тот же самый срок, который оставался для выплат в первом банке, а это 9 лет, то сумма её выгоды превысила бы 386 000 ₽, но ежемесячный платёж составил бы 29 500 рублей.

«Хоть я и предполагала, что рефинансирование может стать причиной дополнительных расходов, признаться, в определённый момент мне показалось, что я зря всё это затеяла. Я вооружилась калькулятором, ещё раз сверилась с графиками платежей и выдохнула — не зря. Подобные траты действительно сбивают с толку, кажется, что платишь даже больше, чем раньше. Чтобы избежать этого и не сомневаться, тем, кто задумался о рефинансировании, стоит заранее предусмотреть эти расходы, хорошо всё пересчитать, свериться с условиями в новом банке и только тогда принимать решение, убедившись, что выгода очевидна», — советует Надежда.

«С какими банками сотрудничает СКАТ? Вы знаете какие программы рефинансирования они предлагают?» — интересуется Сергей.

Мужчина задумался о том, чтобы снизить процент по действующему жилищному кредиту и хочет обратиться к проверенным банкам. К тем, которые сотрудничают с ведущим застройщиком республики. Рассказываем, на каких условиях предлагают сегодня рефинансирование ипотеки банки-партнёры компании СКАТ.

ВТБ

  • Срок рассмотрения заявки 5 дней;
  • Сумма от 500 000 до 30 000 000, что не более 80% от стоимости недвижимости, при рассмотрении заявки на кредит по 2 документам — не более 50%;
  • Срок от 5 до 30 лет;
  • Процентная ставка от 9,2%;
  • Возраст заёмщика от 21 года до 70 лет;
  • Стаж на последнем месте работы от 6 месяцев;
  • Подтверждение платёжеспособности: не требуется, по форме банка, 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ.

Газпромбанк

  • Срок рассмотрения заявки от 1 до 10 дней;
  • Сумма от 500 000 до 45 000 000, что не менее 15% от стоимости передаваемой в залог недвижимости и не более 80% от таковой для первичного жилья, 85% — вторичного;
  • Срок от 3 лет 6 месяцев до 30 лет;
  • Процентная ставка от 9,5%, увеличение в период переоформления залога — на 1% или 2% в зависимости от наличия или отсутствия нотариальной доверенности представителю банка для регистрации ипотеки;
  • Возраст заёмщика от 20 до 65 лет;
  • Стаж на последнем месте работы от 6 месяцев;
  • Подтверждение платёжеспособности: по форме банка, 2‑НДФЛ, по счёту.

Райффайзенбанк

  • Срок рассмотрения заявки — неделя;
  • Сумма от 500 000 до 26 000 000, но не более 85% от стоимости передаваемой в залог недвижимости;
  • Срок от 1 года до 30 лет;
  • Процентная ставка от 10,25%, в случае непредоставления закладной в пользу банка может быть увеличена на 1−2%;
  • Возраст заёмщика от 21 года до 65 лет;
  • Стаж на последнем месте работы от 3 месяцев;
  • Подтверждение платёжеспособности: по форме банка, 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ, по счёту.

Россельхозбанк

  • Срок рассмотрения заявки 5 дней;
  • Сумма от 100 000 до 20 000 000, но не более 80% от стоимости квартиры, таунхауса с земельным участком, цены договора участия в долевом строительстве или не более 75% от стоимости жилого дома с земельным участком;
  • Срок от 1 месяца до 30 лет;
  • Процентная ставка от 10%, на период до получения банком залога ставка увеличивается на 2%;
  • Возраст заемщика от 21 года до 65 лет, до 75 — при наличии созаёмщика и условии, что к моменту 65-летия заёмщика пройдёт не менее половины срока кредита;
  • Стаж на последнем месте работы от 6 месяцев;
  • Подтверждение платёжеспособности: по форме банка, 2‑НДФЛ.

Сбербанк

  • Срок рассмотрения заявки не более 8 рабочих дней;
  • Сумма от 300 000 до 5 000 000, но не более 80% стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке;
  • Процентная ставка от 9,9%, до регистрации залога — от 11,9%;
  • Возраст заёмщика от 21 года до 75 лет;
  • Стаж на последнем месте работы от 6 месяцев;
  • Подтверждение платёжеспособности: по форме банка, 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ, ПФР.

Севергазбанк

  • Рассмотрение заявки займёт до 3 дней;
  • Сумма от 300 000 до 20 000 000, что не более 90% от стоимости залога для работников компаний-партнёров, 85% для держателей зарплатных карт и 80% для иных физических лиц;
  • Срок от 3 до 25 лет;
  • Процентная ставка от 9,35% годовых при оформлении кредита на полное погашение задолженности. Ставка увеличивается на 2 процентных пункта до момента наложения обременений;
  • Возраст заемщика от 20 лет до 71 года;
  • Стаж на последнем месте работы от 6 месяцев;
  • Подтверждение платёжеспособности: 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ.

Все эти банки предлагают своим клиентам фиксированную процентную ставку, которая индивидуально определяется в момент одобрения заявки и сохраняется после на весь период выплат. Дополнительные комиссии за подачу заявки и выдачу кредита не предусмотрены.

На процентную ставку может повлиять наличие либо отказ от страхования жизни и здоровья заёмщика, а также факт его принадлежности к числу зарплатных клиентов банка.

Выплаты по всем вышеперечисленным программам осуществляются аннуитетно, равными платежами.

«Почему мой банк отказал мне в рефинансировании ипотеки? Значит ли это, что единственный вариант — обращаться в другой?»

Рефинансирование чаще всего связано с переходом клиента в другой банк, это происходит поскольку рефинансирование займов в пределах одной кредитной организации, по нормативам Банка России, приравнивается к реструктуризациии проблемной задолженности и для её оформления банк обязан формировать повышенные резервы. По этой причине многие кредиторы неохотно пересматривают текущие условия в пользу более выгодных для клиента.

Однако в январе этого года Центробанк озвучили перспективу смягчения данных требований. Для банков это означает возможность сохранить клиентов, для заёмщиков — сберечь время и деньги. В этом случае не потребуется заново собирать документы, производить новую оценку квартиры, повторно оформлять страховку и залог. На эту возможность ориентируются сейчас те, кто по каким-либо причинам не желает обращаться в иной банк и готов подождать с переоформлением ипотеки. Тех, у кого рефинансирование стоит в ряду срочных задач, вероятно ожидает смена кредитора.

«Можно ли оформить рефинансирование с минимальным числом визитов в сопутствующие организации? Я знаю, что этот процесс связан с передачей залога из одного банка в другой и предпочла бы оформить это электронно».

И здесь вы правы — ещё один фактор способный облегчить оформление рефинансирования в недалёком будущем — использование электронной закладной по ипотеке. Такой формат введён в России с 1 июля текущего года и представляет собой бездокументарную ценную бумагу.

Как и традиционная бумажная закладная, электронный документ удостоверяет права банка на получение исполнения по денежным обязательствам и на соответствующий залог, при этом её основное преимущество — скорость оформления. Это отличный вариант для тех, кто всё же решил уйти к банку-конкуренту.

Новый банк скорее всего назначит по рефинансируемому займу повышенный процент на период перерегистрации обременения, но с приходом быстрого электронного документооборота число платежей по повышенной процентной ставке сократится, и клиент сможет сэкономить.

Поделиться
Отправить

Новости

Обратный звонок
Сообщение
Заказать
обратный звонок
Удобное время звонка
Не получилось отправить, проверьте поля на ошибки.
Если поля заполнены верно, обновите страницу и попробуйте ещё раз.
Благодарим за сообщение. Наш специалист свяжется с Вами.
Отправьте сообщение по электронной почте
Не получилось отправить, проверьте поля на ошибки, а также:
Разрешенные форматы - pdf, odt, doc, docx, txt и изображения.
Всего не более 5ти файлов и их общий максимальный размер не более 20Мб.
Если поля заполнены верно, обновите страницу и попробуйте ещё раз.
Ваше сообщение отправлено.
Ваше сообщение отправлено.
Благодарим за вашу подписку!